O fenómeno do alojamento local em edifícios residenciais continua a ser um ponto de fricção crescente, especialmente em centros urbanos onde esta modalidade de arrendamento se transformou numa importante fonte de rendimento para muitos proprietários. A coexistência entre residentes permanentes e a constante rotatividade de hóspedes tem gerado conflitos e, em muitos casos, levado as comunidades de condóminos a procurar soluções para regulamentar ou mesmo proibir esta atividade. As decisões judiciais tornam-se, assim, marcos essenciais para orientar tanto proprietários como gestores de condomínios. Um recente caso em Espanha ilustra este cenário, onde a deliberação de uma comunidade de condóminos para proibir o alojamento local foi validada pelos tribunais, estabelecendo um precedente relevante e suscitando questões sobre as suas possíveis implicações no enquadramento legal português.
O braço de ferro entre proprietários e a comunidade
O aumento exponencial do alojamento local (AL) nas últimas décadas tem transformado a dinâmica de muitos edifícios habitacionais. O que para uns representa uma oportunidade de rentabilização do seu património, para outros traduz-se em incómodos, ruído e uma alteração profunda na vivência comunitária. Esta tensão inerente levou várias comunidades de condóminos a tomar medidas drásticas, resultando, muitas vezes, em disputas judiciais que visam clarificar os limites da autonomia condominial e os direitos individuais dos proprietários. A forma como a justiça tem interpretado e aplicado a legislação existente é crucial para definir o futuro do AL em espaços partilhados.
O caso espanhol: uma decisão coletiva posta à prova
Num episódio recente em Espanha, que captou a atenção do setor, um proprietário decidiu contestar judicialmente a decisão da sua comunidade de condóminos de proibir, por completo, a exploração de apartamentos para fins turísticos no edifício. A deliberação da assembleia de condóminos implicou uma alteração aos estatutos para impedir o uso turístico das frações autónomas e foi aprovada com uma maioria qualificada de mais de 73% dos votos, cumprindo a exigência de uma dupla maioria (pelo menos três quintos do total dos proprietários e das respetivas permilagens). Posteriormente, esta alteração foi inscrita no Registo da Propriedade, conferindo-lhe maior oponibilidade.
O proprietário que impugnou a decisão alegava que a proibição era absoluta e, por isso, inválida, sustentando que a lei apenas permitia “limitar” ou “condicionar” a atividade turística, e não proibi-la integralmente. Em resposta, a comunidade defendeu a legalidade do acordo, apresentando documentação que comprovava a regularidade da participação e das representações na assembleia. Este embate refletiu a complexidade das relações em condomínio e a busca por um equilíbrio entre os interesses individuais e coletivos.
A interpretação da lei e a validação judicial
A Audiência Provincial de Huesca, em segunda instância, revogou a decisão inicial do tribunal de primeira instância, validando a deliberação adotada em assembleia de condóminos. O tribunal fundamentou a sua decisão na doutrina do Tribunal Supremo espanhol, que tem reiterado a possibilidade de as comunidades de proprietários proibirem a exploração turística de frações, desde que alcançada a maioria qualificada estabelecida na Lei da Propriedade Horizontal. Adicionalmente, o artigo 17.12 da lei espanhola prevê expressamente que a comunidade pode aprovar, limitar, condicionar ou proibir este tipo de atividade com uma maioria de três quintos.
Um aspeto fulcral desta decisão reside na determinação de que o acordo não possui efeitos retroativos, o que significa que se aplica apenas a situações futuras. Isto assegura que os proprietários que já operavam alojamento local antes da proibição não são diretamente prejudicados. A inscrição da alteração no Registo da Propriedade é também um ponto relevante, pois a Lei da Propriedade Horizontal espanhola estabelece que os estatutos só produzem efeitos contra terceiros se estiverem devidamente registados, reforçando a validade e a publicidade do regime aprovado.
Implicações e o enquadramento legal em Portugal
Os litígios sobre o alojamento local refletem uma preocupação crescente com a pressão sobre os edifícios residenciais. Queixas relacionadas com a elevada rotatividade de hóspedes, o ruído excessivo, a utilização indevida de áreas comuns e o impacto na convivência são cada vez mais frequentes. O caso espanhol, ao valorizar a maioria exigida e a documentação de suporte, rejeitando argumentos baseados em falhas processuais ou de representação, serve como um importante balizador, apesar de ser crucial lembrar que a decisão em Espanha não era definitiva e admitia recurso para o Tribunal Supremo.
A relevância do precedente para outros condomínios
A decisão de Huesca sublinha a importância da formalidade e do cumprimento das maiorias qualificadas na tomada de decisões condominiais. Para outras comunidades de condóminos que ponderam regulamentar ou proibir o alojamento local, este caso reforça a necessidade de um processo claro, transparente e legalmente inatacável. A validação de uma proibição absoluta, ainda que com a salvaguarda da não retroatividade, oferece uma ferramenta poderosa às comunidades que enfrentam os desafios impostos pela atividade do AL. A experiência espanhola destaca que, quando a vontade coletiva é expressa de forma legítima e de acordo com os preceitos legais, os tribunais tendem a proteger a autonomia do condomínio.
A legislação portuguesa: um quadro mais definido para o alojamento local
Em Portugal, a discussão sobre o alojamento local em condomínios é igualmente intensa, mas o enquadramento legal apresenta particularidades distintas, sendo hoje mais preciso graças ao Regime Jurídico do Alojamento Local (RJAL), constante no Decreto-Lei n.º 128/2014, na sua versão consolidada. A lei portuguesa estabelece que a exploração de alojamento local numa fração autónoma não constitui, por si só, “uso diverso do fim” a que se destina o imóvel. Contudo, esta regra tem exceções claras.
A proibição da atividade de AL pode ser instituída se existir uma cláusula expressa nesse sentido no título constitutivo da propriedade horizontal, no regulamento do condomínio que dele faça parte integrante, ou através de uma deliberação posterior da assembleia de condóminos. Para que esta deliberação posterior seja válida, a lei portuguesa é muito específica: exige-se uma maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio. Tal como no caso espanhol, a proibição só produz efeitos para o futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local apresentados após a data dessa deliberação. Este princípio de não retroatividade salvaguarda os investimentos já realizados pelos proprietários que operavam AL antes da aprovação da proibição. A tendência em Portugal é, portanto, semelhante: a decisão coletiva ganha força quando a maioria qualificada e a forma legal são cumpridas, mas com efeitos não retroativos, garantindo segurança jurídica.
O futuro do alojamento local em espaços residenciais: um equilíbrio necessário
O caso espanhol e o enquadramento legal português demonstram uma clara direção: as comunidades de condóminos possuem a prerrogativa legal de regulamentar ou proibir o alojamento local, desde que sigam os trâmites e alcancem as maiorias qualificadas exigidas por lei. Esta abordagem visa encontrar um equilíbrio entre o direito dos proprietários de rentabilizar os seus imóveis e o direito de outros moradores a uma vivência tranquila e harmoniosa nos seus lares. A não retroatividade das proibições, tanto em Espanha como em Portugal, é um aspeto fundamental que assegura a proteção de direitos adquiridos, orientando o futuro da exploração do alojamento local para uma maior ponderação e alinhamento com a vontade coletiva dos condóminos. A judicialização destas questões reflete a complexidade da matéria, mas também a crescente necessidade de clareza e segurança jurídica para todos os envolvidos.
Perguntas frequentes sobre a proibição de alojamento local em condomínios
Um condomínio pode proibir completamente o alojamento local numa fração autónoma?
Sim, tanto em Portugal como em Espanha, as comunidades de condóminos podem proibir a exploração de alojamento local. Em Portugal, esta proibição pode constar do título constitutivo, do regulamento do condomínio ou ser aprovada por deliberação posterior da assembleia, respeitando as maiorias qualificadas previstas na lei.
Qual a maioria necessária para proibir o alojamento local em Portugal?
Em Portugal, para que uma deliberação da assembleia de condóminos proíba ou condicione o alojamento local, é necessária uma maioria de dois terços da permilagem do prédio. Esta maioria qualificada assegura que a decisão reflete uma vontade coletiva significativa da comunidade.
Uma proibição de alojamento local num condomínio tem efeito retroativo?
Não. Tanto no caso espanhol como na legislação portuguesa (RJAL), as proibições ou condicionamentos ao alojamento local aprovados em assembleia de condóminos só produzem efeitos para o futuro. Isto significa que se aplicam apenas aos novos pedidos de registo de alojamento local e não afetam as unidades que já se encontravam legalmente registadas e em funcionamento antes da deliberação.
O que acontece se um proprietário já tiver alojamento local antes da proibição ser aprovada?
Caso um proprietário já tenha o seu alojamento local devidamente registado e em funcionamento antes da aprovação da proibição ou do condicionamento por parte do condomínio, a atividade pode continuar, uma vez que a deliberação não tem efeitos retroativos. A proibição aplica-se a novas explorações de alojamento local.
É importante registar a proibição do alojamento local no Registo da Propriedade?
Sim, a inscrição de qualquer alteração ou proibição no Registo da Propriedade é um passo fundamental para garantir a sua publicidade e oponibilidade perante terceiros. Embora a lei portuguesa não exija explicitamente o registo de deliberações sobre o AL, a prática jurídica, inspirada em casos como o espanhol, sugere que o registo reforça a segurança e validade jurídica da decisão.
Se é proprietário ou condómino e tem dúvidas sobre a regulamentação do alojamento local no seu edifício, procure aconselhamento jurídico especializado para garantir que os seus direitos e deveres são cumpridos de acordo com a legislação em vigor.
Fonte: https://postal.pt