O Tribunal Supremo espanhol impôs ao banco CaixaBank a obrigação de restituir quase 95 mil euros a seis famílias – num total de nove cooperativistas – que viram os seus investimentos em habitações, promovidas por uma cooperativa, falharem. Esta decisão, que valida a condenação inicial de primeira instância, anula o argumento do banco de que não existia o dever de garantir os valores depositados, sob o pretexto de não se tratar de uma compra de propriedade plena, mas sim de um direito de superfície com a duração de 75 anos. A sentença clarifica de forma inequívoca que a proteção consagrada na Lei 57/1968 se aplica sempre que o propósito seja habitacional, independentemente do enquadramento jurídico não corresponder a uma compra e venda tradicional, reforçando a salvaguarda dos consumidores. As famílias em questão realizaram adiantamentos significativos, procurando assegurar uma solução residencial duradoura, e acabaram por ficar sem o imóvel e sem a devolução de valores, o que levou a esta longa batalha legal.
A saga judicial: o caso das habitações cooperativas
O início do litígio e o modelo jurídico controverso
O complexo caso teve o seu início em 2013, quando nove indivíduos entregaram quantias que variavam entre 10 mil e 18 mil euros cada, com o objetivo de adquirir uma habitação promovida por uma cooperativa. A peculiaridade deste processo residia no modelo jurídico adotado para o empreendimento: a cooperativa não era proprietária do terreno onde as habitações seriam construídas, detendo apenas um direito de superfície por 75 anos sobre um lote de terreno municipal. Esta modalidade, embora legal, gerou uma interpretação restritiva por parte da CaixaBank, que viria a ser contestada judicialmente.
Lamentavelmente, a promoção habitacional não se concretizou, resultando na reversão do terreno para a posse do município. Perante este cenário, os cooperativistas viram-se sem as suas habitações e sem a devolução dos valores que haviam adiantado. O banco, apesar de ter sido o recetor dos fundos, recusou-se a proceder ao reembolso, forçando os lesados a procurar justiça nos tribunais. Numa primeira fase, o tribunal de primeira instância deu razão às famílias, reconhecendo o seu direito à restituição. Contudo, a Audiência Provincial de Madrid viria a absolver a CaixaBank, argumentando que a Lei 57/1968 protegeria apenas a aquisição de habitações em regime de propriedade plena, não abrangendo contratos de cessão de uso por um período prolongado, os quais foram descritos como análogos a um arrendamento de muito longa duração. Esta reviravolta jurídica prolongou a incerteza e o sofrimento das famílias envolvidas.
O Tribunal Supremo corrige o rumo e reforça a proteção
A interpretação alargada da Lei 57/1968 e o dever de vigilância bancária
O Tribunal Supremo espanhol interveio para corrigir a interpretação restritiva da lei que havia sido adotada pela Audiência Provincial. Os juízes do Supremo sublinharam que a Lei 57/1968 se destina à proteção da promoção de toda e qualquer classe de habitações, abrangendo explicitamente projetos desenvolvidos em regime de cooperativa e construções assentes em direitos de superfície. Para o Supremo, quando uma família entrega uma entrada significativa e se compromete com os encargos inerentes a uma solução habitacional de longa duração, o propósito é, de forma inequivocamente clara, residencial. A configuração jurídica do contrato, seja ele de propriedade plena ou de direito de superfície por um período alargado, não desvirtua esta realidade nem diminui o nível de proteção legal que deve ser concedido aos consumidores.
Um dos pilares centrais da decisão prende-se com a atuação da CaixaBank enquanto entidade recetora dos fundos. O Tribunal Supremo considerou provado que o banco tinha pleno conhecimento do destino dos montantes depositados pelas famílias. Este conhecimento era evidente, uma vez que o banco geria os recebimentos, emitia comprovativos que continham referências explícitas como “aportação para habitação”, e aceitava transferências com descrições como “reserva” ou “entrada inicial”. Ao permitir que estes valores fossem depositados numa conta ordinária, em vez de exigir a abertura de uma conta especial com as garantias legalmente previstas para este tipo de adiantamentos habitacionais, a CaixaBank incumpriu o seu dever de vigilância imposto pela legislação. O banco tentou ainda isentar-se da proteção legal alegando que alguns dos cooperativistas possuíam outros imóveis, como casas de férias ou habitações herdadas. Contudo, o Supremo rejeitou categoricamente este argumento, lembrando que a existência de outros bens não elimina automaticamente a necessidade de uma residência habitual nem retira, por si só, a proteção legal conferida aos adquirentes de habitação.
As implicações da decisão e o contexto português
Reembolso integral e os impactos futuros
Com esta decisão histórica, o Tribunal Supremo obriga a CaixaBank a proceder ao reembolso integral do capital entregue pelas famílias, acrescido dos juros legais que se acumularam desde a data de cada entrega. Esta medida visa compensar o prejuízo financeiro e moral sofrido pelos cooperativistas ao longo de mais de uma década de incerteza e luta judicial. A sentença não só repõe a justiça para as famílias envolvidas neste processo específico, como também poderá ter um impacto significativo noutros processos semelhantes que aguardam resolução. A decisão reforça a tese de que as instituições bancárias não se podem alhear do destino dos fundos que recebem, especialmente quando esse fim é clara e exaustivamente documentado, mesmo que os modelos de negócio se afastem das transações tradicionais de compra e venda de imóveis. Este precedente estabelece um novo patamar de responsabilidade para a banca na gestão de adiantamentos para projetos habitacionais.
Panorama em Portugal: um quadro legal distinto
Em Portugal, o enquadramento jurídico relativo a cooperativas habitacionais e à proteção de adiantamentos não é idêntico ao espanhol. As cooperativas do ramo da habitação e construção regem-se, em especial, pelo Decreto-Lei n.º 502/99 e pelo Código Cooperativo (Lei n.º 119/2015), enquanto os projetos habitacionais dependem ainda do regime aplicável ao licenciamento e execução das operações urbanísticas (RJUE). Não existe um mecanismo legal diretamente equivalente ao previsto na Lei espanhola 57/1968 que estabeleça garantias bancárias obrigatórias para adiantamentos de habitação de forma tão explícita. A eventual recuperação de valores e a determinação de responsabilidades em Portugal tendem a depender do modelo específico adotado pela cooperativa (regime cooperativo, estatutos e documentos assinados pelos cooperativistas), bem como das regras gerais aplicáveis em matéria de responsabilidade civil e proteção do consumidor. A avaliação é, portanto, realizada caso a caso, exigindo uma análise aprofundada das circunstâncias e do quadro contratual. Em território nacional, a due diligence por parte dos consumidores e a clareza nos acordos são cruciais para mitigar riscos em investimentos habitacionais não tradicionais.
Perguntas frequentes
1. Qual foi a decisão principal do Tribunal Supremo espanhol neste caso?
O Tribunal Supremo espanhol condenou a CaixaBank a devolver quase 95 mil euros, mais juros desde a data de cada depósito, a seis famílias (nove cooperativistas) que haviam adiantado valores para habitações promovidas por uma cooperativa, mas que nunca se concretizaram.
2. Por que a CaixaBank foi condenada, dado que não era uma compra e venda tradicional de propriedade plena?
A CaixaBank foi condenada porque o Tribunal Supremo interpretou que a Lei 57/1968 se aplica a todos os projetos com finalidade habitacional, incluindo os assentes em direitos de superfície ou em regime de cooperativa. Considerou-se que o banco tinha conhecimento do destino dos fundos e falhou no seu dever legal de vigilância ao permitir os depósitos sem as garantias exigidas por lei.
3. A decisão do Supremo espanhol afeta as leis portuguesas sobre cooperativas habitacionais?
Não diretamente. O quadro legal português para cooperativas habitacionais e proteção de adiantamentos é distinto, regido por legislação própria (como o DL 502/99 e o Código Cooperativo). Em Portugal, a recuperação de valores e responsabilidades depende de cada caso, do modelo cooperativo e das regras gerais de responsabilidade civil e proteção do consumidor, não existindo um equivalente direto à Lei 57/1968 espanhola.
Para mais informações sobre os seus direitos enquanto consumidor em projetos habitacionais, consulte um especialista jurídico.
Fonte: https://postal.pt